Polêmica: novo Código Civil pode permitir expulsão de moradores “antissociais” e proibir Airbnb em condomínios

A convivência em condomínios pode estar prestes a passar por mudanças drásticas com o avanço do Projeto de Lei 4/2025, em tramitação no Senado. A proposta, de autoria do presidente da Casa, Rodrigo Pacheco (PSD-MG), prevê alterações no Código Civil brasileiro com impacto direto na vida de milhões de brasileiros: a expulsão de condôminos “antissociais” e restrições à locação por plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb e o Booking.

Atualmente, a legislação permite apenas a aplicação de multas a moradores que atrapalham a convivência, com base no artigo 1.337 do Código Civil. Caso a nova regra seja aprovada, será possível que condomínios solicitem judicialmente a expulsão de moradores problemáticos, desde que a medida seja aprovada por dois terços dos condôminos em assembleia.

O que pode justificar uma expulsão?

Segundo o texto do projeto, serão considerados condôminos “antissociais” aqueles que, de forma reiterada, adotem comportamentos que prejudiquem a convivência, a segurança ou a tranquilidade dos demais. Alguns exemplos de condutas que poderiam levar à expulsão:

• Agressões verbais ou físicas repetidas;
• Festas barulhentas frequentes;
• Descumprimento constante do regimento interno;
• Atitudes que gerem medo, insegurança ou degradação do ambiente.

Para o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do IBRADIM, a proposta representa um avanço jurídico:

“Hoje, os juízes ficam inseguros ao julgar pedidos de expulsão por falta de base legal específica. Com o novo Código, o juiz apenas chancela a decisão tomada pela maioria dos condôminos.”

Contudo, o síndico profissional Rodrigo Kalil, que administra 12 condomínios em Minas Gerais, teme que a exigência de dois terços dos votos inviabilize a aplicação prática da medida:

“Assembleias com quórum alto são raras. A decisão de entrar com ação judicial deveria ser por maioria simples dos presentes.”

Airbnb e locações por temporada sob nova regra

Outro ponto polêmico do PL 4/2025 é a tentativa de restringir o uso de imóveis residenciais em plataformas como Airbnb e Booking. Pela regra atual, essas locações são permitidas salvo proibição expressa na convenção do condomínio. A proposta inverte essa lógica: só será permitida a locação por temporada se a convenção autorizar explicitamente.

Para o advogado Kevin de Sousa, a mudança é bem-vinda:

“A presença de hóspedes eventuais altera a dinâmica de segurança e a convivência no condomínio. É preciso um regramento claro para preservar os direitos da coletividade.”

Kalil concorda:

“Quem quer investir nesse tipo de locação tem alternativas, como hotéis e apart-hotéis. Condomínio residencial não é empreendimento comercial.”

O que vem a seguir?

Após tramitação no Senado, o projeto ainda precisa ser aprovado na Câmara dos Deputados. Especialistas avaliam que, devido a outras prioridades no Legislativo, é improvável que o novo Código Civil seja aprovado ainda em 2025.

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